Легализация самостроя

Проблема, требующая немедленного реагирования, со временем может стать неразрешимой: Застройщик-Инвестор, вложивший немалые средства в строительство или реконструкцию, рискует не только попасть на астрономические штрафы, но и лишиться своей недвижимости. Строение или постройку, надстройку или пристройку запросто снесут, причем платить за всё это придется самому Застройщику-Инвестора. Избежать всего этого можно только одним способом – регулировать (легализовать) самострой, пока власти города идут на компромисс. В этом кропотливо-сложном процессе могут оказать ощутимую помощь специалисты нашей компании.
 
Кампания по сносу самостроя набирает обороты

Городские вестники и таблоиды наперегонки друг с другом спешат донести до простого обывателя о сносе очередного самостроя: по данным пресс-службы Правительства Москвы, в прошлом году были вынесены судебные решения по сносу более 400 самовольно возведенных построек и капитальных строений.
В феврале этого года Префектура Центрального округа приняла решение о сносе 124 самовольно возведенных объектов общей площадью более 54 000 квадратных метров. Мэрия Москвы выделяет из резервного фонда на освобождение земельных участков на территории города от объектов самостроя около 200 млн рублей, и соответствующее распоряжение уже подписал мэр Москвы Сергей Собянин.

Можно констатировать, что вольница для девелоперов, когда можно было начать строительство без каких-либо документов, а потом оформить все задним числом, закончилась. Если раньше сносом самостроя городские власти занимались в исключительных случаях, то с приходом нового мэра гайки стали закручиваться. Под бульдозер может попасть и небольшая пристройка, и проект, который возводит известная на рынке компания. Например, до сих пор в судах девелопер борется за сохранение причала с надстройкой на территории спортивно-развлекательного комплекса «Город Яхт» на Химкинском водохранилище, разрушен новый торговый центр «Эмерал» у МКАД на юге Москвы. Кампания по сносу самостроя набирает обороты, и инвесторам, не успевшим решить проблему с легализацией своих объектов, имеет смысл поторопиться.
 
Как узнать самострой?

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, «самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Таким образом, в самострой может превратиться практически любой объект нового строительства или реконструкции, но основные причины их появления можно условно разделить на три группы.

Земельные проблемы. Когда объекты возведены на земельном участке, который имеет другое целевое назначение или назначение которого сменилось в процессе строительства по инициативе городских властей. Например, на земле, выделенной под промзону, возводится жилой дом. Или участок, предназначенный под отель, переводится в категорию рекреационных зон, на которых запрещено возведение объектов капитального строительства.
В этот же раздел можно отнести проблемы с арендой земельного участка, в том числе и тогда, когда у инвестора, уже получившего разрешение на строительство, оно отзывается из-за истечения срока аренды участка или недоплаты земельного налога. Учитывая, что с начала 2013 года земельный налог на участки под промпредприятиями существенно увеличился (например, некоторым компаниям его подняли в 2,5 раза), в ближайшее время многие инвесторы, уже начавшие реконструкцию или новое строительство, будут вынуждены отказаться от своих планов. В итоге сроки строительства или реконструкции будут сорваны, разрешения на строительство отозваны, а у городских властей появится много потенциальных объектов для сноса.
Нарушение строительных или иных норм. Например, при правильном назначении участка и полученном разрешении на строительство инвестор имел неосторожность в процессе немного (или серьезно, что часто случалось еще 4–6 лет назад) отклониться от проекта. В результате контролирующие органы отказываются принимать объект в эксплуатацию, и он получает статус самостроя.

Проблемы с разрешением на строительство. В данном случае речь идет о неправильно оформленной или неоформленной разрешительной документации. Существует три основных документа, которые должны быть у каждого инвестора: разрешение на строительство, акт разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и сам акт ввода в эксплуатацию. Только при наличии этих документов можно зарегистрировать право собственности на здание, в случае отсутствия хотя бы одного из них считается, что здание возведено без разрешения и имеет признаки самостроя со всеми вытекающими последствиями.
Кроме того, полученное разрешение на строительство может быть отозвано по разным причинам в течение всего срока стройки, например, из-за вышеуказанных проблем с землей, срыва сроков строительства объекта или серьезного административного нарушения, допущенного застройщиком (к этому обычно приводит любое ЧП на стройке – пожар, обрушение конструкций, эпидемия или обнаружение миграционными органами некоторого количества нелегальных строителей из стран ближнего зарубежья).

Если с новым строительством все более-менее понятно и занимаются им в большинстве случаев специализирующиеся на стройке компании, то с реконструируемыми объектами ситуация значительно сложнее. Ведь зачастую владелец такого объекта профессионалом не является и о подводных камнях процесса даже не догадывается до того момента, пока не получит штраф за самострой или не будет вызван в суд в качестве ответчика. При этом любое действие по изменению здания, особенно с увеличением площадей или модернизацией фасадов, также требует получения соответствующих документов в разрешительных инстанциях (подробнее о реконструкции см. «Реконструкция нежилых зданий»). Решение обустроить мансарду или сделать небольшую пристройку к дому также грозит владельцу весьма серьезными последствиями.

Штрафы, снос и упущенная выгода

Риски инвестора нового строительства или владельца здания, решившегося на реконструкцию, не оформившего весь пакет необходимой документации, весьма серьезны. Вот что грозит физическому и юридическому лицу в случае, если построенное или реконструируемое здание признано самостроем:
- невозможность эксплуатировать построенный объект недвижимости (упущенная выгода), а также распоряжаться им (продать, сдать в аренду, подарить и т.д.);
- штрафы от 100 000 до 1,5 млн рублей (размер и тяжесть правонарушения определяются надзирающими органами в соответствии с Административным кодексом);
- незаконная реконструкция, признанная самостроем, влечет штраф в размере от 2 % кадастровой стоимости земельного участка. Учитывая, что средняя цена земли в столице велика (от 30 000 до 200 000 рублей за квадратный метр), оплата штрафа может аннулировать всю коммерческую выгоду от проведения реконструкции;
- по решению суда объект недвижимости могут снести, причем без компенсации инвестору затрат на его строительство. Более того, затраты по сносу объекта также ложатся на инвестора самостроя либо должны быть им компенсированы в ситуации, если снос осуществлялся городскими службами. В противном случае он становится официальным должником, судебные приставы заносят его данные в базу, и до момента возмещения властям затрат на мероприятия по сносу физическое лицо не может покинуть пределы России наравне с гражданами, забывающими вовремя выплачивать алименты или возвращать банкам кредиты.

Что делать?

У инвестора, допустившего прокол, есть только один выход – как можно скорее узаконить свой объект. Законных способов регулироания всего два – судебный и внесудебный, и оба требуют специальных знаний и понимания последовательности действий.

В случае обращения в суд необходимо добиваться признания права собственности на объект по разным основаниям. Например, по истечении срока давности или при наличии на руках отказа властей в регистрации права собственности можно попытаться принудить госорганы сделать это через суд. Один из наиболее эффективных путей – доказать в суде, что инвестор пытался все сделать по закону и получить необходимые разрешения во внесудебном порядке, однако по причине бездействия госорганов это не удалось. Конечно, перед тем, как идти в суд, необходимо продумать все шаги и собрать соответствующую доказательную базу.

Внесудебный способ урегулирования конфликта между инвестором и властями при всей его законности требует ювелирной работы переговорщика. Задача владельца самостроя – договориться о компромиссе. При понимании ситуации это вполне возможно, и зачастую власти идут ему навстречу. Но для этого придется потрудиться и также собрать внушительный комплект документов: оформить заключение, что объект построен с соблюдением нормативов, получить разрешительную документацию и т.д.

Сроки легализации, как и ее стоимость при обращении к специалистам, сложно прогнозировать, все зависит от конкретной ситуации, комплекта документов, а также способа, который выберет инвестор. Обычно судебный путь по оспариванию отказа госорганов в регистрации занимает 2–4 месяца, а признание права собственности – от 4 месяцев до 1,5 лет. Впрочем, при привлечении экспертов, профессионально занимающихся процессами легализации самостроя, эти сроки можно существенно сократить.