Получение ГПЗУ

Получение градостроительного плана земельного участка (сокращенно – ГПЗУ), согласно действующему законодательству, носит обязательный характер. При этом процедура является не только достаточно длительной, но и сложной и имеет множество подводных камней, обойти которые под силу не каждому застройщику. Ввиду отсутствия у застройщика опыта общения с представителями Москомархитектуры, а также прохождения Градостроительно-земельной комиссии процедура может затянуться на несколько лет, а в самых сложных случаях – и вовсе поставить крест на самом перспективном проекте.

Помощь посредников в получении ГПЗУ в Москве и Московской области, которые гарантируют максимально быстрое решение проблемы, по факту оказывается мероприятием более чем высокой стоимости, но при этом малоэффективным. Ввиду этого девелоперам можно дать лишь один совет: неукоризненно следовать всем рекомендациям профессиональных юристов-консультантов, следовать всем правилам, установленным в регламентах, и реагировать на немотивированное бездействие со стороны чиновников немедленным обращением в суд.

Без ГПЗУ не обойтись

ГПЗУ – это первый и главный документ, получить который необходимо перед началом проведения не только строительства, но и работ по реконструкции. Его отсутствие делает невозможным получение разрешения на строительство, а в последствии и ввод объекта в эксплуатацию. В дальнейшем без ГПЗУ у вас не получится провести экспертизу проектной документации при необходимости проведения таковой.

ГПЗУ содержит данные о:

  • границах участка, выделенного под застройку, в том числе и минимальных отступах для размещения той или иной категории объектов;
  • градостроительном регламенте;
  • зонах распространения действия публичных сервитутов;
  • всех возможных видах целевого использования земельного участка;
  • параметрах возводимых объектов недвижимости, а также их назначении;
  • технических условиях процесса подключения к централизованным инженерно-техническим сетям и прочая важная информация.

Без своевременного получения ГПЗУ в Москве и Московской области становится невозможной реализация любого, даже самого тщательно продуманного, экономически обоснованного и технологически передового проекта. К примеру, несоответствия, обнаруженные в проектной документации, являются причиной отказа при получении разрешения на строительство. Если же ГПЗУ не соблюдался уже при начатых строительных либо реконструктивных работах, это может обусловить невозможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного объекта строительства. При этом огромные штрафы – не единственная проблема, которая грозит застройщику в случае отсутствия такой документации.

В теории все очень просто

Получение ГПЗУ в Москве и Московской области регулируется широким перечнем нормативных актов, в числе которых – градостроительные кодексы РФ и столицы, а также ряд специальных постановлений правительства, приказы профильных министерств, в частности, Минрегиона РФ.

В соответствии с правилами, установленными данной нормативной базой, разработка градостроительного плана может осуществляться как в составе межевательного проекта, так и самостоятельно. Однако во втором случае могут возникнуть определенные трудности, к примеру, при необходимости реконструкции недвижимости.

Если в таком случае обнаружится, что согласно территориальной схеме, проекту межевания либо проекту планировки, не определен ряд параметров капитальной застройки, перед получением проектаГПЗУ выдающий документ орган потребует у вас разработку определенных материалов, необходимых для обоснования. примеру, если в составе объекта присутствуют системы ТЭП, которые являют собой сводные таблицы с внесенными в них данными технико-эконоимического характера для конкретного типа проектов. Кроме того, потребуется выполнение требований пожарной охраны, СЭС и прочих государственных служб на предмет технических сведений, которые подлежат контролю соответствия строительным и проектным номам.

Подготовкой для последующего получения застройщиками ГПЗУ в Москве и Московской области так называемого градостроительного обоснования занимается Москомархитектура. В компетенцию данного органа входит определение сроков проведения работ по тому или иному проекту. Согласно действующему законодательству, ГПЗУ должен выдаваться не позднее чем через 10 дней после утверждения. В целом с момента подачи заявления до выдачи документа на руки застройщику должно проходить не более 30 дней.

А что на практике?

Четко прописанные в законодательстве правила выдачи ГПЗУ никоим образом не мешают чиновникамМоскомархитектуры самим время от времени их нарушать. Вот далеко не полный перечень проблем, с которыми сталкиваются застройщики:

  • Задержка срока выдачи документации без какого-либо обоснования.
  • Получение ГПЗУ, который не предусматривает строительство на определенном участке, либо предусматривает, но с такими показателями градостроительного регламента, которые значительно отличаются от установленных в нормативно-правовых актах. Наиболее распространенное несоответствие – более низкая плотность либо этажность застройки, не дотягивающая до верхней допустимой границы, установленной СПиПом либо требованиям внезапно образовавшейся зоны Москомнаследия.
  • Якобы случайная потеря заявления на получение плана вкупе со всей приложенной документацией. Естественно, при потере оригиналов последней застройщик вынужден приступать к прохождению процесса ее получения снова.

Ввиду этого получение ГПЗУ с установленного законом месяца может растягиваться на полгода и более. Кроме чиновников от архитектуры, градостроительный план должен быть согласован также с Градостроительно-земельной комиссией Москвы либо действующей при ней рабочей группой.

Как видите, перечень реальных проблем, с которыми может столкнуться застройщик даже в случае грамотного составления пакета необходимой документации, крайне широк. Однако не стоит забывать, что он пополняется также деятельностью аферистов, которые предлагают застройщикам по очень высокой стоимости свои услуги, а также не забывают распускать среди последних слухи о невозможности получения ГПЗУ законным путем.

Как избавить себя от проблем при получении ГПЗУ?

Первое, на что следует обратить пристальное внимание, это подготовка документации, необходимой для получения ГПЗУ. Если застройщик сам осознает, что его знаний и опыта недостаточно для самостоятельного сбора и оформления пакета, имеет смысл подумать о привлечении квалифицированных специалистов, которые будут отвечать за юридическое и техническое сопровождение проекта, а также возьмут на себя прохождение всех нужных согласований в ряде инстанций.

Если же вы понимаете, что Москомархитектурой был выдан ГПЗУ с нарушениями, в частности, не предусматривающий строительство либо с показателями регламента, существенно отличающимися от установленных законом, безотлагательно обращайтесь в суд для пересмотра решения об отказе либо обжалования полученного проекта. Практика последних лет доказывает, что путем обращения в арбитражный суд действительно удается пресечь такого рода злоупотребления, а также восстановить все права собственников либо пользователей земельных участков, которые были нарушены действиями или решениями чиновников.