Узаконивание самостроя

Легализация самостроя, узаконивание самостроя, самовольной постройкой называют любой объект недвижимости, созданный без получения соответствующих разрешений или с большими нарушениями строительных норм. Лицо, которое осуществило самострой, не имеет права собственности на объект. Невозможно его подарить, подать или сдать в аренду. Самовольное строительство зачастую происходит по двум причинам — нежелание проходить согласовательный процесс на этапе начала строительства либо же отказ государственных органов в выдаче разрешения по разным причинам. Последний момент довольно спорный, так как желание застройщика узаконить процесс возведения объекта само по себе исключает самовольный характер стройки. Если имеются факты намеренного уклонения представителя госоргана от выдачи разрешения, возможно оспаривание этого в суде. Но объект при этом уже не будет считаться самостроем — речь будет идти о неправомерных действиях либо бездействии уполномоченных лиц. В целом, неузаконенный самострой подлежит сносу за счет застройщика. Есть возможность избежать такого кардинального действия. В гражданском законодательстве предусмотрена возможность узаконения самостроя исключительно в судебном порядке. Есть два основания для оформления самовольной постройки в собственность: если постройка осуществлена на участке, который находится в частной собственности, или если постройка осуществлялась на земельном участке, который не принадлежал застройщику.

В последнем случае обязательным первоначальным условием является оформление этого участка в собственность Но, в случае, если постройка нарушает права других лиц либо же является потенциальной угрозой для жизни и здоровья людей, право собственности на нее не может быть признанным. Наиболее выгодными условиями для признания права собственности на самовольное строительство являются такие факты.

Легализация самостроя, во-первых, это наличие права собственности на земельный участок, на котором совершена постройка. Во-вторых: отсутствие нарушений на возведенном объекте, а также прав и интересов иных лиц, кроме заказчика. Третий фактор — отсутствие угрозы жизни и здоровью. Четвертый — принятие лицом, создавшим самострой, всех мер по его легализации (имеются в виду описанные выше попытки узаконить строительство в самом его начале). Процесс узаконивания начинается с обращения в суд. В исковом заявлении нужно обосновать право на собственность самостроя, указать обстоятельства, подтверждающие это право. К иску прикладываются документы, которые подтверждают право собственности на участок земли (свидетельство, договор купли-продажи и т.п.). Кроме того, необходим план земельного участка, техпаспорт строения, техническое заключение о возможности эксплуатации постройки, справка, определяющая инвентаризационную стоимость.

Легализация самостроя в некоторых случаях суд может потребовать ряд других документов — например, акт согласования границ. Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации является неотъемлемым элементом искового заявления. Этот документ определяет техническую возможность эксплуатации самостроя. Задача собственника самостроя — подготовить объект к проверке представителями государственного строительного надзора. На основании ее итогов будет выдано заключение. Проверка осуществляется в течение семи рабочих дней со дня подачи соответствующего извещения застройщиком или заказчиком. При проверке соблюдается определенный порядок: ведется визуальный осмотр объекта, изучаются отдельные элементы конструкции, инженерные сети, строительные материалы. Как уже описывалось в пункте согласование проектов, переустройства, по результатам проверки оформляется акт, являющийся основанием для выдачи заключения.

В выдаче заключения будет отказано, если в результате проверки будут обнаружены ошибки и нарушения норм, допущенные при строительстве — если заказчик не устранил их до даты оформления заключения.

Легализация самостроя в некоторых случаях не возможна. Причиной для отказа может быть несоответствие требованиям законов о градостроительной деятельности, а также отсутствие документов, обязательных для оформления заключения. Узаконивание самостроя — сложный процесс, включающий несколько этапов. На первом из них происходит оценка предоставленных документов на вероятность признания права собственности в судебном порядке. Определяется компания, которая будет представлять интересы заказчика в Росреестре, БТИ, суде. На нее изготовляется нотариальная доверенность и подписывается договор. Проводятся мероприятия, направленные на постановку самостроя на учет в БТИ, участка земли — на кадастровый учет (при необходимости). Оформляются документы (техпаспорт, кадастровый план и т.п.). На втором этапе готовится исковое заявление. Платится пошлина за подачу иска. Она зависит от инвентаризационной стоимости объекта. Ведется судебный процесс — от предварительного заседания до основного. Продолжается сбор документов для принятия судом положительного решения. В случае получения решения о праве собственности на объект, заказывается кадастровый паспорт БТИ, готовится пакет документов для государственной регистрации. Итогом является получение свидетельства, подтверждающего собственность.

Весь процесс узаконения самостроя — от подготовительного этапа до получения свидетельства — в целом может занять от трех до пяти месяцев. В случае, если самочинная постройка еще находится в незавершенном состоянии, разрешение на нее все равно необходимо получить.

Узаконить перепланировку

Узаконить перепланировку - для того, чтобы узаконить перепланировку, независимо от того, легальная она или нет, существует два способа. В первом случае речь идет о предварительном согласовании переустройства. Подробнее об этом написано в пункте согласование проектов, переустройства. Плюс такого вида согласования — все работы на объекте выполняются легально, и дальнейшее распоряжение перепланированным помещением (продажа, сдача в аренду и т. п.) будут осуществляться на законном основании и без проблем. Но у этого процесса есть серьезный недостаток — практически невозможно избежать бюрократических проволочек на стадии технической инвентаризации, а также приемки объекта после завершения работ. Ввиду этого в некоторых случаях прибегают ко второму способу узаконения переустройства — легализации ее по факту, то есть, самовольной перепланировке. Она проводится при отсутствии предварительных согласований. Если работы проводились с нарушением проекта, перепланировка также может считаться самовольной. Следует помнить, что в любом случае законодательство рассматривает этот процесс как противоправный и устанавливает разную степень ответственности — вплоть до криминальной. Как минимум — суд может обязать привести помещение в прежнее доперепланировочное состояние.

Поэтому, если несанкционированно проводился демонтаж несущих стен, перенос инженерных коммуникаций, устройство комнат, размеры которых оказались меньше установленных норм и т.п., легализовать перепланировку будет довольно трудно. Узаконить перепланировку жилых помещений можно решением суда, если при этом не нарушены права граждан, а также нет угрозы их жизни и здоровью. А вот использовать данную процедуру для легализации нежилых помещений не получится — суды отвергают подобные попытки.

Перепланировка узаконивание

Поэтому единственный способ легализации самовольной переустройства — согласовать ее таким же путем, как и еще не произведенную — в порядке, установленном местным органом самоуправления. Однако гарантий на обязательное получение разрешения задним числом нет. Если в процессе работ были нарушены СНиПы, положения жилищного законодательства, санитарные нормы и правила, в согласовании объекта откажут. Оспорить отказ можно в судебном порядке. На это законом отводится трехмесячный срок. Для получения свидетельства о госрегистрации, дающего право на использование помещения, необходимо пройти процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это юридический акт, согласно которому государство признает и подтверждает возникновение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Процедурой его оформления занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестр. Регистрация проводится в пределах округа, по месту нахождения объекта недвижимости. Основанием для нее является заявление правообладателя или уполномоченного лица. Основные этапы регистрации: проверка и прием документов, их экспертиза и проверка на отсутствие противоречий между зарегистрированными и заявляемыми правами на объект. Отказ в приеме документов запрещается. После этого в Единый государственный реестр вносятся соответствующие записи, заявителю выдаются свидетельства о государственной регистрации. Для того, чтобы оформить перепланированный объект, необходимо предоставить правоустанавливающие документы, а также поэтажный план, выписку из техпаспорта, справки БТИ о балансовой стоимости и состоянии объекта и пр. Соответственно, следует приложить полученное разрешение на перепланировку. Регистрация занимает по закону не более месяца со дня приема заявления и пакета документов.

В целом это достаточно сложный и трудоемкий процесс. Чтобы избежать его затягивания, следует соблюдать определенные правила. Нужно предоставлять только требуемые документы, в которых не должно быть никаких исправлений. Если они имеются, нужно проследить, чтобы они были удостоверенными — с печатью и подписью. Учитывая, что поданные документы не возвращаются, будет целесообразным сделать заверенные копии. Если бумаги подаются по доверенности, к ним нужно приложить нотариально заверенную копию этой доверенности. Государственная пошлина за услуги юридическими лицами оплачивается только безналичным способом.

Узаконивание переустройства нежилого помещения

Следует обратить внимание на следующий юридический аспект — как изменяется общая площадь помещения после переустройства — в сторону уменьшения или увеличения. От этого зависит восприятие объекта государственным органом. К примеру, если осуществлялась пристройка входа, объект считается реконструированным и подлежит регистрации как новый. Если получен отказ в регистрации, в зависимости от его причины, есть два выхода из ситуации. В первом случае, если причины отказа легкоустранимы, необходимо повторно обратиться с заявлением о регистрации, исправив все замечания (неточности в документах, отсутствие подписи или печати и т.п.). Законодательство не ограничивает количество обращений о регистрации прав на объект недвижимости. Если устранить причины невозможно, или сам отказ представляется как неправомерный, его можно обжаловать в судебном порядке в течение трех месяцев со дня получения. В случае удовлетворения иска, отказ суд признает незаконным и обяжет государственный орган совершить регистрационные действия. Следует обратить внимание, что подобное постановление суда устанавливает по умолчанию немедленное исполнение. В иных случаях срок исполнения может быть указан в решении. В любой ситуации, заново подавать заявление и оплачивать пошлину истец не обязан. Однако следует разделить понятия признания судом незаконным факт отказа в регистрации права на недвижимое имущество от признания в судебном порядке права на недвижимость. В последнем случае узаконивание переустройства нежилого помещения подлежит регистрации на общих основаниях — то есть, нужно будет подавать заявление, пакет необходимых документов и также оплачивать пошлину.